买房首付多寡这个问题，是智者见智仁者见仁的，做决策时，必须要结合购房者自身经济条件的具体情况。该问题考量的主要是购房者手中可供支配的现金总量，日常生活的现金流充沛程度，以及对还款压力的承受力。

首先，买房是个大投资，动辄成百上千万，对资金总量要求高，尤其是现在多数城市的房价都已经涨高了，一线城市更是均价六七万之多，即便一套70平米的房子，首付也是100多万，甚至更多。这对经济实力强的人来说，倒是问题不大，但对那些攒了几代人，甚至拼了好几年才勉强攒够首付的人而言，买房无疑是个人生的重头戏，马虎不得，首付多寡的决策也需要仔细思量。

一，根据购房者自身的资金实力及现金流充沛程度而定

1，对那些有钱的富豪手中可供支配的现金总量多，日常生活的现金流也充沛，比如可以豪掷千万全款买房的人，那么根本不用考虑首付多寡的问题，一次性付清，手续简单，省事方便，红本也到手，未来也不用和银行产生利息纠葛等。 

2，对于经济实力不错，手中资产较多，但多为非经常性流动的资产的朋友。比如买了国债、封闭式基金或者其他没到期的投资品，甚至是有几套房产要供的这类人，日常现金流不够充沛，那么可以考虑少付首付款，通过高评高贷就可以实现少付首付款。这类人既然做了这么多资产配置，想必投资生息的意识很强，在如今全球放水的低利率环境下，房贷在某种程度上，也是一种资本红利。

3，如果购房者本身资产和现金不算多，日常现金流也比较紧张的朋友工作稳定，对较大还款压力比较抗拒，那还是选择少付一些首付吧。这里通过高评高贷来实现少付一些首付款。也有部分人办了很多张信用卡，用了一些刷卡套现的办法来凑齐首付款，这里不鼓励这种套现，但如果购房人真的资金紧张，倒不妨是一种解燃眉之急的路子。现实中这样做的人也有不少。

二，首付多寡攸关未来的月供和还款压力其实，多交一点首付和少交首付，除了影响你现在的现金流使用，再就是影响你未来的还款压力。毕竟以后每月还款时，都是银行在固定日子的扣款，这可是不能迟到也不能缺席的扣款。需要注意的是——在选择房贷类型时，尽量多用公积金贷款的方式，因为利率很优惠，再不济也要用公积金和商业贷款组合贷，目前中长期贷款5年以上的利率是4.90%，个人住房公积金贷款5年以上的利率为3.25%，部分城市略有调整。

具体的利率可以去购房城市的住房公积金官网查询。此外，还要注意还款方式的选择，目前国内常用两种，一种是等额本金，另一种则是等额本息。其中，等额本息关键词在“本息”上，指每月还款额固定，简称等额还款。

而等额本金的关键词在“本金”上，就是每月固定还相同数量的本金，所以，首月还款总金额较大，因为本金多，还要还部分利息，加起来的还款额比较大，但因后面本金越还越少，自然利息也越来越少，所以每月的还款金额会逐月减少，简称为递减还款。从整个贷款周期来看，等额本金比等额本息更节省利息支出。从还款压力来看，等额本金刚开始还款的压力较大，但压力也逐月递减的，递减金额视你的总贷款金额而定。

至于选择何种贷款方式，也是看你现在的资金紧张程度，如果现阶段你手里现金流比较充沛，那选择等额本金比较好，因为总体是节约利息的。如果你现在手里资金紧张，那就选择等额本息还款，以后每月的还款额是固定的。比如一套300万的房子，你首付100万，如果仅用商业贷款200万的话，为期30年，若再用等额本息方式还款的话，每月要还1万多。 等额本金还款的话，首页要还www.souquanme.com13300多，不过以后每月的还款额是逐月递减的。

由于现在贷款买房实际上是加了不小的杠杆。但只要是贷款买房了，未来每个月都要还月供，你未来的收入的一部分就是为了养房子，你会被戏称为房奴，即为房子工作的人，压力肯定是不小的。一旦未来房价下跌或者失业断供，后果都是比较可怕的，严重的很可能会被银行收回房子或进行拍卖抵债。

我有个朋友小波，在四线城市有一套房产，本来他家经济条件不错的，但今年遭遇疫情工作不顺利，他所在的企业几经折腾还是倒闭了，偏偏在他失业之时，他母亲又重病，现在没法只能卖房子，但是他们那个小城的房子不好卖，需求不足，现在价格降了些还是卖不出，都大半年了，依旧无人问津，还是精装修的房子。这就是现金流不充沛，急需现金流的情况。这里提醒一句，如果有家庭成员身体不好的，建议还是少付一些首付款吧，多留点现金流应急。

三，首付多寡与利息的考量贷款买房，利息问题是必须考虑的重要因素。银行借钱给我们，是用我们买来的住房作抵押，即//www.souquanme.com便房子交付给你使用后，房产证还是押在银行的，你基本看不到原件，只能拿到个复印件。一般情况下，购房者向银行申请贷款——银行审批通过——放款——购房者收款后再支付购房款——购房者每月向银行还本付息，直到期满为止。

这其中，利率高低就很重要了，因为直接影响到我们未来付息的多少，这也是我们购房的成本问题。另外，结合当下国际国内的货币宽松大环境来看，长周期的房贷有一定的好处。在央行放水、货币贬值、物价上涨、通货膨胀等因素下，长期来看，贷款是占了些便宜的。

未来不排除有零利率和负利率的可能。而长周期贷款的好处就在于把利息成本摊低，让时间来减轻压力，让银行承担实际债务。 比如，现在多很多人来说，一个月七八千的月供压力会很大，但在十几年后，随着通胀、货币贬值等因素叠加后，货币的实际购买力缩水降低，到那时，七八千的房贷压力，可能对你而言就是小菜一碟，只占你的一小部分收入罢了，还款压力根本不是个事。

综上所述：在低利率环境下，长周期的住房贷款也是一个对抗通胀和货币贬值的方式，因此，在自身条件允许，综合上述因素考量，选择最适合自己当下现状且能让未来过得相对舒适的房贷策略，才最为明智。

几年前，力哥的一位同学，暂且称为X君，想要买婚房，房子总价200多万，关于具体的房贷方式，他来咨询我这个“理财专家”的意见。

我给出的意见非常明确：

1.首付能少付尽量少付，贷款能多贷尽量多贷。
2.选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。

3.贷款时间能贷多长就贷多长，最好贷足30年。

然而我给他的三条建议，最后他们一家商量后，一条也没采纳。

他倾尽双方家庭所能，把首付提高到60%。

为了节省账面上的利息支出，最后选择了还搜趣网款压力逐月递减的等额本金还款法。

同样为了节省账面上的利息，他最后咬咬牙，选择10年还清贷款，毕竟10年还清和30年还清，利息可以差上好几十万。

对此，力哥也表示无能为力~

他的选择，也是绝大多数没有理财思维的普通人的选择——习惯用静态的眼光看待财富数字，且对背债这件事一百个不乐意，总希望尽量少付利息，尽早还清贷款，早日无债一身轻。

莎士比亚在《哈姆雷特》中有一句经典对白：“不要向别人借钱，也不要借给别人钱，向别人借钱会丧失尊严，借给别人钱会人财两空。”

哈哈，扎心了老铁~

历史上的知识分子大多有伟大的情怀和理想，左派居多，莎士比亚也是如此，所以才会凭借臆想描绘了一个和客观事实大相径庭的《威尼斯商人》的形象。

如果人人都遵循莎士比亚的态度，那资本主义根本发展不起来，现代金融体系更是无源之水，无本之木。

但，这符合普通人的认知和行为本能。

普通人一定不想借钱给别人，因为怕别人耍无赖不还，自己又拉不下脸皮去讨债，到时哑巴吃黄连。

普通人不到万不得已也不愿问别人借钱，你脸皮得多厚才好意思向别人伸手呢？普通人拉不下这张老脸呢~

理清了这些根本问题，我们会发现X君秉承的思维方式，如果天赋异禀加恰逢机遇，或可奋斗成中产，如果天资愚钝又缺乏洞察机遇的能力和抓住机遇的勇气，则一辈子只能生活在中下层，但不管如何努力，他都很难有朝一日成为富人。

回到贷款买房的具体语境中分析，就看得更清楚了。

一、为什么力哥建议他少首付，多贷款？

因为房贷是中国金融市场上能找到的利率最低的贷款品种，当时房贷利率还能在央行发布的基准贷款利率基础上打8.5折，公积金贷款利率更低，相当于基准贷款利率打7折。

更重要的是，在房价上涨压力持续高烧不退的情况下，国家必然会持续进行差别化限贷政策。

第一次贷款买房一定最划算，今后再想要贷款买第二套房，对不起，首付可能就从30%提高到50%、70%甚至像北京那样提高到80%，到了80%首付，杠杆效应几乎没了。

而且贷款利率也会从7折或8.5折提高到1.1倍、1.2倍甚至1.3倍惩罚性利率。

尤其是公积金贷款政策规定，你首套房贷没还清的情况下，不能再申请第二次贷款。

所以第一次贷款买房的机会要特别珍惜，一定要使出吃奶的力，尽可能发挥到极限！
不管你手里有多少钱，是刚刚勉强凑够3成首付，还是就算全款买房也绰绰有余，都应该尽可能首付3成，贷款7成，尽可能把银行如此“优惠”的钱弄出来，为己所用。

二、为什么力哥建议选择利息总支出更高的等额本息还款法而不是等额本金还款法？

这里面的小九九，力哥在《这样买房子，能省10万块？》一文里做过详细剖析，点击蓝色字体标题，可以回顾力哥的专业解读。

简单说，等额本金还款法和等额本息还款法的计息方式是一样的，前者并不会比后者更省利息更划算。最后算总账，发现等额本金还款法的利息总额相对更少，只是因为等额本金还款法占用银行资金的时间相对更少。

三、为什么力哥建议贷款时间能贷多长就贷多长？

应对的是央行持续的货币超发。

今天中国市场上存在的货币总量（M2）比30年前的货币总量，增加超过100倍！

哪怕随着中国经济逐渐走向成熟，货币超发速度会逐渐变慢，但通胀依然不会彻底消失，我们手里的钱，还是无时无刻不被“通胀税”洗劫。

这就导致仅仅依靠自己辛苦劳动赚到的工资来生活，然后把工资结余存进银行的人，一定会被政府“洗劫”。

而只有100万，却敢向银行贷款300万买房的人，则有可能非但不被政府“洗劫”，反过来“洗劫”那些只会把钱存银行的穷人。

你用杠杆超发货币，稀释财富，我则顺势而为，把你超发的货币通过贷款方式为自己所用，你放杠杆，我也放杠杆，到头来，可能我不但不吃亏，反而有的赚。

在超发货币的过程中，少数有理财思维的聪明人用杠杆让自己不亏反赚，多数普通人却只能吃亏买单，久而久之，那些敢于贷款购买优质资产的人，就会相对越来越富，不敢负债，只会把钱存银行的人，相对越来越穷。

因此最理性的选择，就是低息房贷能多贷就多贷，能尽可能不还/晚还就尽可能不还/晚还。

一旦为了节省账面利息，选择10年还清贷款，到时就会陷入被动——假如你30岁开始还贷，10年后才40岁，正是事业收入迈入巅峰的时期，收入节节攀升，贷款却已还清，此时如果还想二次贷款买房，就要面临严格限贷政策，很不划算。

如果选择30年还清贷款，还是30岁开始还，到你60岁还清，已接近退休年龄，能把这笔优质贷款充分利用起来。

还要考虑到，随着你收入不断提高，还贷压力会逐渐减少，哪怕你眼下觉得压力有点大，10年、20年后，再看这点月供，就会觉得小菜一碟。

最后特别提醒，今天这篇是力哥三年前写的爆款旧文，理念没毛病，而且很重要，但这几年市场环境发生了变化，所以再强调几点：

1、房地产大跃进时代过去了，单靠买房改命已不可能，但不意味着房价从此不会涨。长期看，人口持续流入的中心大城市的房价，哪怕调控严格，也还是会继续上涨，只不过上涨速度变慢，幅度变小，房子不再是最优质的投资品种。

2、记住“房住不炒”，以上贷款买房的理念和方法，更适合刚需自住房。

3、“首付尽量少，贷款尽量多”的原则下，也要考虑你的实际还款能力。千万别拼死吃河豚，让月供压得喘不过气来，会让生活陷入极度危险状态。

4、杠杆得用在刀刃上，购买长期看能升值的优质资产（好的负债），而不是用在坑爹投资品或者消费品上（坏的负债），在花呗白条信用卡上放杠杆买手机电脑衣服包包旅游happy啥的，只会越来越穷。

5、金融行业为啥那么赚钱？最主要的利润来自息差。

你把钱存银行，给你一年2%，它把钱借出去，一年7%，躺赚5%，100亿存款，一年就能赚5亿。

券商、保险、P2P……都这种模式。

券商发100亿可转债，票面利率1%，转手借给两融客户，利率6%，一年躺赚5个亿。注意，银行P2P放出去的贷款，还要担心坏账，融资融券有保证金，看你撑不住了就强行平仓，券商本金永远安全，旱涝保收。

这些年那么多港股券商开户送这送那，获客成本极高，一旦玩上瘾，客户就会习惯融资打新，现在僧多粥少，融资打新很容易亏钱，但券商怎么都躺赚。

所以要不要放杠杆的关键在利率。

年利率3%的贷款，那叫“福利”，有多少借多少；

4%的贷款，天赐良机，借；

5%的贷款，很会理财的，也可以借；

5.5%的贷款，如果是10年以上的长期贷款，也可以借。

超过5.5%的贷款，现在的市场环境下，就要悠着点了。