住建部：实施城市更新行动的路径是开展城市体检
此外，王蒙徽还谈到了大城市住房突出、规范发展住房租赁市场、城市更新行动等问题。
在当前我国城镇化率已经超过60%，步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。
王蒙徽强调，实施城市更新行动的内涵，是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式；路径是开展城市体检，统筹城市规划建设管理；目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。
王蒙徽表示，要研究制定城镇体系建设方案，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。同时，实施城市生态修复和功能完善工程，合理确定城市规模、人口密度，优化城市布局，提升人居环境质量。
“强化历史文化保护，塑造城市风貌是城市更新行动的一个重要内容。”王蒙徽说，还要加快建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区，加快推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设和改造。
王蒙徽补充，城市更新行动还包括全面推进城镇老旧小区改造，统筹城市防洪排涝，系统化全域推进海绵城市建设，以及推进以县城为重要载体的城镇化建设。
北京遏制非理性拿地 推进实施城市更新行动
《白皮书》指出，2020年北京市房地产开发投资同比增长2.6%，商品住房成交同比增加8.2%，新建商品住房价格保持平稳，二手住房价格涨幅基本在合理区间内。全市住房整租租赁交易约220万套次，同比增长2.7%；平均租金82.6元/平方米月，受疫情影响稳中有降。
在住房保障方面力度持续加大。2020年，北京市建设筹集各类政策性住房68279套，完成全年4.5万套任务的151%。公租房新增分配量1.29万套，累计分配总量达18.79万套，公租房补贴和市场租房补贴发放4.78万户、6.24亿元，疫情期间为物流快递企业续租公租房2100套。全年共有产权住房启动网申项目18个、房源2.2万套，其中面向非京籍家庭房源约6600套；累计推出共有产权住房项目76个、房源约7.9万套。
在既有住区更新改造方面，2020年，北京市统筹推进存量房屋更新改造和社区治理。老旧小区综合整治稳步推进，2020年新开工220个、完工61个，老楼加装电梯新开工476部、完成636部，累计完成加装且投入使用1843部，确定危旧楼房改建试点项目10个，涉及危旧楼房32栋；完成农村“六类人群”8852户危房改造任务和2018-2020年抗震节能农宅建设任务。核心区平房申请式退租有序推进，先后启动东城区东直门外北二里庄、大栅栏观音寺等保护更新项目，累计签约退租居民1229户，涉及居民2678户。
北京市住建委提出了三个方面的规划：一要推动房地产市场平稳健康发展。持续推进住房供给侧结构性改革，继续落实北京市房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案，构建“房地联动、一地一策”机制，房地产精准调控向纵深推进。加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，多渠道筹集公租房房源，增加保障性租赁住房有效供给，不断完善共有产权住房制度。二要推进实施城市更新行动。研究出台《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》，完善政策措施，加快探索形成多种类型、清晰完善的社会资本参与模式，构建政府与居民、社会力量合理共担改造资金的工作机制，建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的良性循环新机制。稳步推进棚改全过程管理，集中力量开展棚改“收尾攻坚”工作。三要推动建筑业高质量发展。以构建首都建筑业高质量新发展格局为主题，进一步加快建筑业改革创新和绿色发展步伐。
此外，在土地市场方面，北京市将构建“房地联动、一地一策”机制，房地产精准调控向纵深推进，根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期。
弃拆建重运营 北京城市更新行动计划出炉
8月31日，北京市政府印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》（以下简称《计划》），其中提到，要始终坚持有利于完善城市功能、有利于形成活力空间、有利于引入社会资本、有利于改善民生福祉，坚持规划引领、首善标准、市场主体、多方参与，坚持转变城市建设发展方式，由依靠增量开发向存量更新转变。业内专家表示，《计划》相当于北京城市更新的“十四五”规划版本，对于最近五年的相关行动具有非常好的指导意义。
存量改造定下六大任务
北京已成为减量发展城市。首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院执行副院长叶堂林在接受北京商报记者采访时表示，减量发展重要途径是通过现有存量的调整来谋取发展空间，是通过对现存低效率的城市利用空间进行调整和提升来实现发展。
为实现由增量开发向存量更新转变，《计划》提出了明确的发展目标，其中，“国际科技创新中心”、“两区”建设、“国际消费中心城市”、京津冀协同发展成为重要的关键词。叶堂林告诉北京商报记者，《计划》是与北京城市未来发展目标和发展方向相一致、相匹配的。希望通过城市更新来优化城镇空间结构，进而为这些城市发展目标提供空间支撑。
“城市更新实质是对现有城市空间的优化配置，尤其是对一些不能适应首都功能发展的空间进行优化调整，对一些城市老旧空间通过补齐现代功能进而更好满足人民对美好生活的需要。”叶堂林说。
除了总体目标，《计划》还明确了六大项目任务，包括首都功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；老旧小区改造；危旧楼房改建和简易楼腾退改造；老旧楼宇与传统商圈改造升级；低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造；城镇棚户区改造。
其中要求，推动老城平房区保护更新，恢复传统四合院基本格局。持续推进平房（院落）申请式退租，拆除违法建设，到2025年，完成首都功能核心区平房（院落）10000户申请式退租和6000户修缮任务。
在老旧小区改造方面，要求到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务。此外，到2025年，还要基本完成134个在途城镇棚户区//www.souquanme.com改造项目，完成30000户改造任务。
不搞大拆大建 强化科技赋能
城市更新工作如何进行？《计划》明确，实施城市更新行动，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，城市更新行动与疏解整治促提升专项行动进行有效衔接，规划利用好疏解腾退的空间资源。
在8月31日举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长黄艳也表示，“实施城市更新行动，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重”。目前一些地方出现了有悖初衷的苗头，比如开始计划大规模拆除旧城旧区，有的地方还发生了大规模砍老树现象。为了贯彻落实党中央决策部署，防止各地重走城市粗放开发建设老路，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》已于当日正式印发实施。黄艳表示，要划出城市更新重要底线，一方面，要控制大规模拆除，另一方面要控制大规模增建。此外还要控制住房租金涨幅。
“这次《计划》强调了居民和业主的作用，尤其是提到了‘鼓励居民、各类业主在城市更新中发挥主体主责作用’的导向，类似鼓励公众参与的做tMAXCe法，是值得肯定的。至少说明城市更新也不是简单的房企或投资者的事，也是一个基层资源挖掘和协调的过程。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
在不搞大拆大建的基础上，在叶堂林看来，现在提出城市更新，一定要站在当前时代背景下，要应用当前最新的技术，包括智慧城市、数字技术、韧性城市等。
为此，《计划》还提出，大力推进城市更新项目信息化、数字化、智能化升级改造，注重运用区块链、5G、人工智能、物联网以及新型绿色建材等新技术新材料，以城市更新为载体，广泛布设智慧城市应用场景，进一步提升城市更新改造空间资源的智能化管理和服务水平，提高绿色建筑效能，打造智慧小区、智慧楼宇、智慧商圈、智慧厂房、智慧园区，助力提升城市居住品质、提供便捷公共服务、推动产业优化升级、培育新兴消费模式。
单一开发转向经营模式
城市更新资金从哪儿来？《计划》强调要研究支持社会资本参与城市更新的政策机制，加快建立微利可持续的利益平衡和成本分担机制，形成整体打包、项目统筹、综合平衡的市场化运作模式。畅通社会资本参与路径，鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。发挥社会资本专业化运营管理优势，提前参与规划设计。
此外，鼓励资信实力强的民营企业全过程参与更新项目，形成投资盈利模式。对老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造等更新项目，市政府固定资产投资可按照相应比例给予支持。完善标准规范，提高审批效率，创新监管方式，为社会资本参与城市更新创造良好环境。
比如在老旧小区改造方面，《计划》就提出了要积极探索老旧小区改造多方共担筹资模式，推广“劲松模式”“首开经验”，完善市场化实施机制。
黄艳也表示，要加强统筹谋划，坚持城市体检评估先行，不增加地方隐性债务，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。“我们主要是想推动由过去的单一‘开发方式’转向‘经营模式’，吸引社会力量参与更新，尤其是不搞政绩工程、面子工程，更注重补短板、惠民生的里子工程，统筹地上地下设施建设，提高城市的安全和韧性，尤其在社区层面，还是要注重补齐设施和服务短板，建设完整的居住社区。”黄艳说。
叶堂林认为，在资金来源方面，要结合具体城市更新项目类型积极引入社会资本，对未来能够盈利的项目是可以采取PPP模式引入社会资本的，如传统商圈改造，对于盈利能力弱的项目应通过政府的资金投入带动相关社会资金的投入。
严跃进还表示，此次北京的政策，在强调社会资本参与的过程中，也明确强调推动更新项目建立自给自足的“造血”机制，这也要求对于城市更新后续的项目发展有更好的规划。如果此类规划不到位，那么往往城市更新项目和市场需求脱节，导致城市更新项目社会价值和经济价值难以统一。据此，如何让城市更新项目持续运作，且形成非常好的商业价值，也是各类投资者等所需要关注的内容。
北京城市更新行动计划：不搞大拆大建，加强与社会资本合作
8月31日，北京市政府官网全文印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》（简称“行动计划”）。
《行动计划》明确，实施城市更新行动，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建；到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务；同时，基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，完成30000户改造任务。
首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建方面，《行动计划》显示，坚持“保障对保障”原则，推动老城平房区保护更新，恢复传统四合院基本格局。持续推进平房(院落)申请式退租，拆除违法建设，合理高效利用腾退房屋，完善配套功能，改善居住环境。推进直管公房经营权授权，积极引入社会资本参与更新。恢复性修建完成后，区政府可以购买服务的方式委托物业服务企业或通过其他形式，建立平房区物业管理机制。
按照目标，到2025年，完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务。
老旧小区改造方面，坚持尽力而为、量力而行，按照自上而下下达任务和自下而上申报项目相结合的方式，实施老旧小区改造。积极探索老旧小区改造多方共担筹资模式，推广“劲松模式”“首开经验”，完善市场化实施机制。可根据居民意愿利用小区现状合法房屋和公共空间补充公共服务设施，鼓励利用空闲地、拆违腾退用地及地下空间等建设便民服务设施。重点做好核心区老旧小区改造。积极有序推进既有多层住宅楼加装电梯。
按照目标，到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方www.souquanme.com米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务。
危旧楼房改建和简易楼腾退改造方面，要求对危旧楼房和简易楼进行摸底调查，建立台账，分类制定改造方案。对符合规划要求的危旧楼房，允许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造，具备条件的适当增加建筑规模，配齐厨卫设施，合理利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建配套设施。对不符合规划要求、位于重点地区和历史文化街区内的简易楼，鼓励居民腾退外迁，改善居住条件。危旧楼房、简易楼要通过改建、腾退改造引入规范化、市场化物业管理机制。
按照目标，到2025年，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。
老旧楼宇与传统商圈改造升级方面，鼓励老旧楼宇改造升级，满足科技创新、金融管理、商务服务等现代服务业发展需求。同时，深入挖掘存量闲置老旧楼宇，鼓励将其改造为城市运行服务保障人员宿舍和公寓，促进职住平衡。
按照目标，到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级。
城镇棚户区改造方面，以改善群众居住条件为出发点和落脚点，加快推进城镇棚户区改造，实现在途项目逐步销账。严控改造范围、标准和成本，新启动一批群众改造意愿强烈的城镇棚户区改造项目。
按照目标，到2025年，基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，完成30000户改造任务。
此外，《行动计划》还显示，对需要改造或有升级改造需求的产业园区，以及属于产业禁限目录、不符合安全生产和生态环境要求、闲置低效的产业园区和老旧厂房开展评估。建立台账，制定年度计划，到2025年，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。
在保障措施方面，《行动计划》显示，搜趣网研究支持社会资本参与城市更新的政策机制，加快建立微利可持续的利益平衡和成本分担机制，形成整体打包、项目统筹、综合平衡的市场化运作模式。畅通社会资本参与路径，鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。
同时，发挥社会资本专业化运营管理优势，提前参与规划设计。鼓励资信实力强的民营企业全过程参与更新项目，形成投资盈利模式。对老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造等更新项目，市政府固定资产投资可按照相应比例给予支持。完善标准规范，提高审批效率，创新监管方式，为社会资本参与城市更新创造良好环境。
为什么说城市更新势在必行？
实施城市更新行动内涵是转变城市开发建设方式，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。
实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。2019年我国常住人口城镇化率为60.6%，已经步入城镇化较快发展的中后期。
城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。“城镇化率还在不断提升，同时经过这些年的快速发展，城市规模已经不小，过去大量建设、大量消耗、大量排放的城市开发建设方式已经难以为继。在这个宏观背景下，城市发展将由粗放外延式向内涵提升式转变。”住房和城乡建www.souquanme.com设部建筑节能与科技司副司长汪科表示。
从“有没有”转向“好不好”，既符合城市发展的规律，也顺应了人民日益增长的美好生活需要。汪科认为，一方面，城市建筑和设施逐步自然老化，一些原有建筑标准已经落后，需要改造调整增强安全性；另一方面，一些城市原来的功能布局、建筑设施、空间环境也不再适应居民更高的生活需求，“通过城市更新提升人民群众的获得感幸福感安全感，势在必行。”
城市更新，大有可为。“十四五”规划纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。住房和城乡建设部初步研究提出了城市更新行动的重点任务，包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化城市历史文化保护塑造城市特色风貌、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧小区改造、增强城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化建设等。
城市更新行动有利于提升城市品质，惠民生、促消费、促投资一举多得
城市更新行动内容丰富，对提升城市品质和改善居民生活影响深远。中国城市科学规划设计研究院院长方明将城市更新的积极影响概括为4个方面。
加速推动城市新经济。一方面随着经济社会的发展，城市产业也在更迭，基于城市新经济特征统筹考虑城市空间更新布局，能够更好地服务于新的产业链。“如今网络直播、远程教育和办公、电子商务等线上经济发展迅猛，这些新业态可能不再需要很大的厂房和开发区，但是需要更适合激发创意的工作生活环境，通过改造更新城市闲置或低效空间资源可以提供更适合新产业新业态的发展空间；另一方面将城市闲置或低效资源统一梳理、统一评估，或由用地单位自主开发建设，或由城市统一来安排，吸引企业积极参与推动更新。”方明说。
重构发展城市新功能。传统城市功能逐渐滞后于城市新的发展需求和居民新的生活工作需求，通过更新能够补短板强弱项。方明举例，如今城市对疫情防控的功能需求增加，城市卫生防疫、健康管理等设施和服务也应抓紧跟上。方明表示：“通过更新增加设施和公共服务完善城市复合功能，通过更新加密交通路网提升城市交通出行效率……这些更新举措在增强城市活力的同时，也能更好地满足居民的居住和休闲需求。”
打造城市空间新意境。
城市建设风格越来越现代的同时，一些城市建设在与传统历史文化风貌、当地生活风俗习惯相融合方面，也存在一定问题。“既要保护优秀的传统建筑、街区，更要保护好蕴藏其间的历史文化，城市更新是传承城市历史文化的一次好机遇。”方明表示，通过运用传统依山水布局城市的规划手法，让人工景观、自然景观、建筑文化更好融合，恢复街巷的市井烟火气息，打造富有东方韵味的街巷空间，再现更富有中国传统特色的城市意境。
引领城市建设新科技。智慧交通、智能物流、智能物联网……新科技促进城市发展更智慧。“但目前城市建设滞后于科技的发展，城市建设的不少方面还与新科技的使用场景不匹配，城市设施也跟不上数字经济、网络生活的迅猛发展。”方明认为，要为科技在城市中创造更好的使用条件和应用场景，加强新科技在城市的结合和应用，要推行适合城市的新科技。同时加快推进基于数字化、网路化、智能化的新型城市基础设施建设和改造，让新科技来全面提升城市建设水平和运行效率。
城市更新还发挥了惠民生、促消费、促投资一举多得的作用。方明以城市交通路网更新为例，“有的城市道路太宽，不利于街边商业发展。加密城市路网，让小街小巷显露出来，方便了居民生活，发展了街边商店，促进了居民消费；有的城市交通环线式的圈层布局居多，布局更多的纵向线性交通，能够促进都市圈、城市群的融合，让城市带动郊区、中心城市带动小城镇的产业和消费，老百姓也能享有更便捷的交通和更丰富的旅游资源等。”
城市更新行动要立足全局统筹谋划，也要注重发挥社会各界的力量
城市更新行动如何具体展开？首先要摸清城市家底，找准发展问题。路径是开展城市体检，统筹城市规划建设管理。
